고정금리냐 변동금리냐, 현명하게 대출 받기

주춤거리는 변동금리, 뚜렷한 하락세 고정금리 

올해 미국연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하 가능성이 높아지고 있습니다. 미국을 제외한 캐나다, 호주, 유로존 등 많은 국가에서 기준 금리를 낮추는 피벗을 실시하고 있습니다. 그에 따라 최근 시장 금리 또한 하락세에 있습니다. 2024년 1월 기준 국내 5대 은행(KB국민, 하나, 신한, 우리, NH농협)의 주택담보대출 변동금리는 4.77% 정도입니다. 이는 지난해 10월 말 4.4% ~4.6%였던 것에 비하면 조금 상승세를 나타냅니다. 인플레이션이 둔화되고 경기가 침체되는 조짐이 보이면서 미 연방준비제도의 금리 인하 가능성이 보이는 것과 시장 금리가 반대로 움직이고 있음을 알 수 있는데요, 왜 이런 현상이 나타나는 것일까요?

 

시장 금리가 하락하는 추세에 있음에도 불구하고 변동금리가 오르는 것은 변동금리와 연동된 지수인 코픽스(COFIX, 자금조달지수)가 상승했기 때문입니다. 코픽스 기준금리란 Cost of Funds Index의 약자로 국내 8개 은행이 금융체를 발행하여 조달함 자금의 가중 평균 금리를 말합니다. 코픽스 기준금리는 은행의 예금, 적금 등의 금리가 오르면 함께 상승하는 경향을 보입니다. 2024년 5월부터 5월까지 신규취급액 기준 COFIX는 3.54%입니다.

 

변동금리와는 다르게 고금리는 하락세를 보이고 있습니다. 2024년 1월 기준으로 고정금리 하단 평균이 3%에 진입하게 된 것은 지난해 4월 이후 처음입니다. 고정금리가 하락세를 보이고 있는 것은 지표 금리인 은행채 5년물 금리가 최근에 크게 하락세를 보였던 것과 연관성이 있습니다. 금융투자협회에 따르면 은행채 5년물 금리는 연 3.49%로 지난해에 비하여 1% 이상 떨어진 것으로 확인되었습니다.

 

 

새로운 주택담보대출, 어떻게 할까요?

 

고정금리의 하락세로 변동금리와 고정금리의 대출 간 이자 비용 차이가 커지는 현상을 보이고 있습니다. 현재 하단 평균금리를 기준으로 살펴봤을 때 고정금리는 변동 금리보다 1.12 % 낮은 것으로 파악되고 있습니다. 만일 3억 원을 대출 중이라고 가정한다면 336만 원의 차이를 보이는 것입니다. (3억 원 X 1.12% = 336만 원)

 

 

그렇다면 새롭게 주택담보대출을 받으려는 사람은 어떤 금리 상품을 선택해야 유리할까요? 전문가들은 금리가 6개월마다 바뀌는 변동금리 대출이 더 유리하다고 조언합니다. 그 이유로는 올해 본격적으로 금리인하 국면으로 접어들 것이라는 전망이 우세하기 때문인데요, 미 연준은 올해 0.25%씩 금리를 두세 차례 내릴 것이라는 신호를 보냈고, 뱅크오브아메리카는 10년 만기 미 국채 금리가 연 2.25%까지 하락할 것이라는 전망을 내놓았습니다. 이러한 분위기가 선반영 되어 신규 주택 담보대출에서도 고정금리가 차지하는 비중 또한 하락세를 보이고 있습니다. 

 

이미 대출이 있는 경우라면 내가 가진 대출이 변동금리인지 고정금리인 지 살펴볼 필요가 있습니다. 고정금리대출은 시장의 흐름과 무관하지만 변동금리라면 시장의 흐름을 잘 살펴봐야 합니다. 변동금리는 3, 6, 12개월 등 일정 주기마다 바뀌는 금리인데요, 금리가 떨어질 때에는 부담해야 할 이자가 줄기도 하지만 금리가 오른다면 금리가 크게 늘 수 있기 때문입니다.

 

 

본인이 처한 상황에 따라 고정금리에서 변동금리, 변동금리에서 고정금리고 상품을 바꾸고 싶을 때는 반드시 중도상환수수료를 고려해야 합니다. 가계대출 기준으로 중도상환해약금은 고정금리의 경우 1.4%, 변동금리의 경우 1.2%입니다. 만일 신규 계약일로부터 3년이 초과되었다면 중도상환해약금은 면제됩니다. 또한 해약금이 면제되는 3년 이내라고 하더라도 대출 잔여 일수에 따라서 해약금이 달라집니다. 대출 첫날부터 1년 6개 월이 경과되었고 이후에 상환을 하게 된다면 고정금리의 경우 0.7%, 변동금리의 경우 0.6%의 중도상환해약금을 내야 합니다. 따라서 3년 이내에 상품을 바꿔야 한다면 변동금리가 유리할 수 있습니다. 

 

 

 

변동금리냐, 고정금리냐 - 대출 잘 받는 방법

 

새로운 대출을 받아야 하는 상황이라면 얼마나 빌려야 하는지, 언제까지 갚을 수 있는지를 확인해보셔야 합니다. 만일 대출받아야 할 금액이 크지 않고 대출 기간도 짧다면 한도 대출을 받는 것이 유리합니다. 한도 대출을 우리가 일상에서 흔히 말하는 '마이너스 통장'을 의미합니다. 대출의 한도를 정해놓고 매월 그 안에서 쓴 만큼에 적용된 이자만 내는 방식입니다. 예를 들면 5,000만 원짜리 마이너스 통장을 개설한 후에 쓰고, 그 가용한 금액만큼 이자를 낸 뒤 다시 채워놓는 식으로 사용할 수 있습니다. 금리가 올라가는 시기에는 한도대출로 대출 금액을 쓴 후에 빠르게 채워놓는다면 원금을 만기에 갚아야 하는 대출보다 이자 부담이 낮습니다. 

 

 

큰 금액을 오래 써야 한다면 혼합금리가 유리합니다. 금리가 높아질 때는 고정금리 혹은 기준금리가 일정 기간 동안 고정되는 혼합금리를, 금리가 떨어질 때는 변동금리 상품을 선택할 수 있습니다. 주택담보대출은 금액이 크고 상환 기간이 깁니다. 금리가 오르는 시기에 돈을 오래 빌려야 한다면 보통 3년에서 5년은 고정금리로 두고 변동금리로 바뀌는 방식인 혼합금리가 유리합니다.