리츠 투자 - 커피 한 잔 값으로 부동산 산다, 리츠와 부동산펀드 차이점, 리츠 유형 알아보기

리츠투자란? 정의와 목적

 

리츠(REIT, Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제 2조 1호에 따라 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자하고 운영하며 그 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말합니다. 

 

 

그렇다면 이러한 리츠투자를 하는 목적은 뭘까요?

 

첫째, 일반인에게 부동산에 간접적으로 투자할 기회를 제공합니다. 부동산 투자는 보통 큰 돈이 필요하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 부동산 직접 투자에 접근이 어려운 소액 투자자들에게 우량 부동산에 투자할 기회를 제공함으로써 소액으로 부동산에 투자하고 싶어하는 투자자들에게 투자 욕구를 충족시킬 수 있게 됩니다.

 

둘째, 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해서 입니다. 요즘은 결혼하는 인구가 줄어들어 1인 가구가 많이 늘어나는 추세입니다. 그만큼 가구 수의 증가되면 부동산에 대한 수요가 커지게 됩니다. 또한 경제 발전 등과 같은 요건으로 지가, 즉 땅값이 상승하면 투기적인 부동산 시장이 조성될 가능성이 생깁니다. 하지만 이러한 리츠투자를 통해 부동산 시장을 투자 시장으로 전환하여 가격 안정을 도모할 수 있게 됩니다.

 

 

셋째, 건설 시장의 활성화를 도모하기 위함입니다. 건설시장은 대표적인 내수 시장입니다. 이러한 건설 시장의 활성화를 도모함으로써 안정적인 자금 조달이 가능하도록 만드는 것이 필요합니다.

 

 

리츠투자와 부동산 펀드의 차이점

 

부동산펀드(REF, Real Estate Fund)나 리츠 모두 부동산 전문가에게 돈을 맡기고 이들이 수익이 나면 배당을 받는 간접 투자에 해당하는 것은 같습니다. 하지만 리츠와 부동산펀드는 근거 법률에 차이가 있습니다. 부동산 펀드는 '자본시장법'에 근거한 반면 리츠는 '부동산 투자회사법'이라는 다른 법률에 의해 투자를 하게 됩니다. 그러므로 이를 승인해주는 정부 관련 부처도 또한 펀드는 금융위원회와 금융감독원에서, 리츠는 국토교통부에서 담당하게 됩니다.

 

투자자의 입장에서 보자면 리츠 투자가 부동산 펀드보가 유리할 수 있습니다. 우선 리츠는 거래소에 상장되는 것을 원칙으로 하기 때문에 ETF나 주식처럼 쉽게 거래소에서 사고 팔 수 있게 됩니다. 반면에 부동산펀드는 거래서와 같은 유통 채널이 없고 펀드를 만드는 자산운용사와 투자자 사이의 직접 가입과 환매의 절차를 거쳐 매매를 해야 합니다. 또한 부동산 펀드는 가입 후 일정 기간 동안 환매가 불가한 상품들이 많아서 환금성이 떨어지는 단점을 갖게 됩니다. 

 

여기에 부동산 펀드는 때로는 프로젝트 펀드라고 하여 하나의 부동산을 편입하는 경우가 생깁니다. 계란을 한 바구니에 담게 되는 상황이 생기기도 하게 됩니다. 반면에 리츠는 대체로 여러개의 부동산을 보유하고 운영하여 위험 분산 측면에서도 리츠가 부동산 펀드보다 유리하다고 할 수 있습니다. 

리츠의 구조 (위탁리츠)

한국리츠협회 KAREIT 사진 제공

리츠 유형

 

그렇다면 어떤 유형의 리츠가 있을까요?

 

오피스 리츠 : 오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며 해당 부동산을 세입자에게 임대하는 구조입니다. GBD(강남), CBD(도심), YBD(여의도)와 같은 오피스 구역이나 교외 지역과 같은 지역적 특성에 더욱 집중 투자를 하기도 하며 정부 기관이나 특정 연수소 같은 시설을 특정 세입자에게 임대하는 것을 중점에 두기도 합니다. 

 

리테일 리츠 :  리테일 리츠는 상가와 같튼 소매 부동산을 소유하고 관리하며 해당 부동산을 세입자에게 임대하는 구조입니다. 대형 쇼핑몰, 백화점, 아울렛 등으로 자산이 이루어집니다. 리테일 리츠에는 일반 임대차 계약 이외에도 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺기도 합니다. 책임 임대차 계약이란 준공 이후에도 시공사가 임차인 유치를 약속하는 계약으로 시공과 임대까지 시공사가 책임을 지는 계약을 말합니다. 또는 운용비용을 임차인이 지불하는 Triple Net 방식도 있습니다. 

 

 

호텔리츠 : 호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유하고 관리하며 운영하는 리츠를 말합니다. 호텔의 수준이나 편의 시설 등 각각의 호텔의 특성에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유하게 됩니다. 

 

 

주거 리츠 : 주거 리츠는 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거 목적으로 지어진 다양한 형태의 주거 건물을 소유하고 관리하며 세입자에게 공간을 임대하는 것을 말합니다. 

 

 

물류/ 산업 리츠 :  물류/ 산업 리츠는 창고나 유통 센터와 같은 특정 유형의 부동산을 자산으로 보유하여 산업 시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대하는 구조입니다.  

 

복합 리츠 :  위에서 언급된 리츠들을 복합적으로 소유하고 관리하는 유형을 말합니다. 예를 들어 다양화 된 리츠는 주거용 부동산과 물류센터 등으로 자산을 구성하게 됩니다.

 

 

헬스케어 리츠 : 헬스케어 리츠는 노인 생활 시설, 의료 관련 건물, 병원, 요양원 등을 자산으로 포함하여 관련 부동산을 소유, 관리하며 임차임으로부터 임대료를 받는 구조입니다.