LTV, DTI, DSR 주택담보대출 한도를 정하는 요소들 확실히 배우고 가기

LTV, DTI, DSR 주택담보대출 한도를 정하는 요소들

 

주택담보대출에서 가장 중요한 요소는 금리입니다. 대출기간이 30년 ~ 40년으로 길고 대출금 자체도 크기 때문인데요, 금리만큼 중요한 요소들이 또 있습니다. 바로 얼마큼의 대출을 받을 수 있는지를 결정하는 대출한도입니다. 아파트 값이 끝을 모르고 천정부지로 솟고 있어서 최소 3억 원의 대출이 필요한데 2억 원만 대출이 가능하다면 내 집 마련의 꿈은 또 멀어지게 됩니다. 
우리나라에서 주택담보대출을 받기 위해서는 LTV, DTI, DSR를 반드시 파악하고 있어야 합니다. 부동산 관련 정책이 빈번하게 바뀌어서 각각의 비율이 자주 바뀌지만 전반적인 개념을 꼭 알아두어야합니다. 이름도 비슷하고 헷갈리던 개념, 확실히 공부한다는 마음으로 읽고 가시길 바랍니다.
 
 

출처 : 픽사베이 Pixabay

 

1. LTV (Loan To Value ratio)

LTV는 대출 한도를 정할 때 가장 기초가 되는 비율입니다. 만일 시세가 5억 원인 아파트에 대해 LTV가 70%라면 이 아파트를 구매하는 데에 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 것을 의미합니다. LTV 비율은 보통 70~80%이며 이는 부동산 정책에 따라 투기 지역인지, 투기과열지구인지 혹은 조정대상 지역인지 등에 따라 달라지게 됩니다. 또한 주택 소유 여부에 따라서 비율이 달라지기도 합니다.
 
 
** LTV 계산 시 알아야 할 중요한 한가지! 소액임차보증금 공제
 
시세가 5억 원인 아파트의 LTV가 70%일 때 3억 5천억 원을 대출받을 수 있다는 계산이 나옵니다. 하지만 이 한도가 실제로 주어지지는 않습니다. '소액임차보증금'이 공제되기 때문인데요. 소액임차보증금이란 집에 문제가 생겼을 때 세입자가 최우선변제, 즉 가장 먼저 받을 수 있는 돈을 말합니다.  
 
각 지역별 소액임차보증금은 다르며 차이는 아래의 표와 같습니다.

출처 : 한국주택금융공사

 
은행의 입장에서 혹시 무슨 일이 생길지도 모르는 경우에 대비하여 위와 같이 정해진 액수를 공제한 후에 대출을 해줍니다. 서울지역의 경우 실제 한도는 3억 5천에서 5,500만 원을 차감한 2억 9,500만 원을 대출받을 수 있게 됩니다.
 

2. DTI (Debt To Income)

 
LTV는 주택 가격을 기준으로 결정되는 한도를 의미합니다. 여기에 돈을 빌리는 대출자의 대출 상환 능력을 확인하는 DTI 기준이 추가되는데 DTI란 소득 대비 연간 부채상환 부담이 어느 정도인지 측정하는 지표로 사용됩니다. DTI는 주택담보대출 원리금상환액과 기타 다른 대출의 연간 이자 상환액을 연간 소득으로 나누어서 산정하게 됩니다. 소득이 높고 기타 대출이 없는 상환이라면 DTI가 높게 산출되고 소득이 낮은 데다가 기존에 다른 대출이 있다면 DTI 산출에 불리하게 작용되는 구조입니다. 
 
2024년 6월 기준 DTI는 투기지역과 투기과열지구에는 40%가 적용되며, 조정대상지역에는 60%, 이에 해당하지 않는 수도권에는 60%의 한도가 적용되고 있습니다. 무주택자 혹은 생애 최초로 주택을 구매하는 대출자라면 DTI 한도가 60%까지 보장됩니다. 
 
만약 LTV로 6억 한도, DTI로 4억 원이 한도로 대출이 나온다면 이를 보수적으로 적용하여 4억 원이 대출 한도가 됩니다.
 
 

3. DSR (Debt Service Ratio)

 
여기서 끝이 아닙니다. 주택담보대출의 한도를 결정하는 요소가 하나 더 있습니다. 총부채원리금상환비율을 뜻하는 DSR은 DTI보다 조금 더 강력한 규제 역할을 합니다. 기존에는 LTV, DTI만 따져 대출이 가능했지만 가계부채 문제가 심각해지면서 금융당국에서 DSR이라는 규제를 도입하게 됩니다.
 
DTI는 대출자의 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 이자 납부액이 연봉에서 얼마큼을 차지하는지를 나타내는 수치입니다. 하지만 DSR은 이보다 조금 더 나아가 모든 금융기관에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액이 연봉에서 어느 정도를 차지하는지를 나타내는 비율을 의미합니다. 
 
 
예를 들어, A씨가 연봉 5,000만 원, 기존 신용대출 5,000만 원에 금리를 5% 적용하여 연간 이자로 250만 원이 지출된다고 가정해 봅니다. 이때 DTI를 반영한다면 신용대출 5,000만 원에 대해 납부되는 이자 250만 원만 적용이 됩니다. 하지만 DSR은 신용대출을 만기 5년짜리 원리금균등분할 상환 조건이라고 간주하여 산출합니다. 이렇게 되면 주택담보대출을 받을 때 1년 동안 갚은 원리금이 972만 원을 넘으면 안 된다는 더 까다로운 조건이 적용되게 됩니다.