복잡한 주담대 대출 이자 선택 가이드라인!

가계빚 증가세가 심상치 않다

금융당국이 가계 대출 실태를 파악하기 위해 오는 7월 15일부터 현장점검에 들어갑니다. 지난달 국내 5대 시중 은행들의 가계 대출이 최대로 증가하며 가계 빚에 대한 우려가 커지고 있는 상황입니다. 
 
국내 5대 은행인 국민, 신한, 하나, 우리, 농협이 은행권 가계 대출의 60%를 차지하고 있습니다. 이 5대 은행의 가계 대출 잔액이 708조 원으로 이는 작년 말보다 2.3% 증가한 수치입니다. 
 
 

출처 : 픽사베이 Pixabay

은행권 대출금리 인상

 
당국이 현장 점검을 실시하며 대출 조이기에 압박을 가하면서 국민은행, 하나은행 등 국내 주요 은행들이 일제히 주택담보대출 금리 인상을 단행하고 있습니다. 국민은행은 혼합형 주택담보대출 금리를 지난 2일 연 3.0~4.4%에서 연 3.13 ~ 4.53%로 0.13%로 인상하였습니다. 하나은행 역시 6월 마지막 영업일인 18일 연 3.183 ~ 3.583%에서 이달 1일 연 3.34 ~ 3.74%로 0.157%로 인상시켰습니다. 지난달에 주택담보대출 금리를 연 2%대로 낮추었던 신한은행 역시 조만간 금리를 올리는 방안을 검토 중입니다.
 
 

주택담보대출 금리의 모든 것

전 세계적으로 금리 인하가 예상되는 가운데 이처럼 대출의 꽃이라고 불리는 주택담보대출 금리가 올라가면서 가계에 혼돈을 주고 있습니다. 주택담보대출은 보통 금액이 크고 30년 이내의 장기 대출이기 때문에 금리를 잘 알아보고 선택해야 합니다. 
 
기준금리를 고정금리로 할지 변동금리로 할지 혹은 고정으로 3~5년 두고 그 이후로 변동금리를 적용하는 혼합형으로 정하는지에 따라 이자 부담액이 크게 달라질 수 있습니다. 
 
여기서 우리는 대출기준금리와 가산금리에 대해 알아볼 필요가 있습니다. 대출기준금리는 은행이 일반적으로 대출을 해 줄 때 기준으로 삼는 금리를 말하며 보통 코픽스 금리와 금융채 금리가 있습니다. 코픽스 COFIX 금리는 8개의 시중은행으로부터 자료를 받아 매달 1회 발표하며 금융채 금리는 신용평가사들이 매일 발표를 하게 됩니다. 
 
기준금리는 은행이 얼마에 자금을 조달해 오는지를 나타내는 '원가를 반영한 금리'라고 볼 수 있습니다. 그리고 여기에 더해지는 가산금리는 '은행의 마진'이라고 볼 수 있습니다. 은행은 대출자가 대출금을 갚지 못할 위험을 고려하여 가산금리를 정하게 됩니다. 따라서 돈을 빌리는 사람의 재산이나 소득, 신용도가 가산금리에 주요 요소로 작용하게 됩니다. 또한 대출의 종류나 대출 기간 역시 가산 금리에 영향을 줍니다.
 
 

 

고정금리, 변동금리, 혼합금리

 
고정금리는 처음 대출을 받을 때의 금리가 만기 때까지 유지되며 변동금리는 3개월, 6개월, 12개월 등 일정 주기마다 변동된 기준금리를 적용합니다. 혼합형이란 3년 혹은 5년 동안 고정금리를 적용하고 그 이후부터는 변동금리를 적용하는 것을 말합니다. 
 
짧게 생각하면 고정금리대출이 유리할 것 같지만 반드시 그런 것만은 아니기에 대출을 받을 때 고민이 되지 않을 수가 없습니다. 사실 금리는 주가, 유가나 환율만큼 예측하기 어려운 성격을 갖고 있습니다. 따라서 대출을 허가해 주는 은행원들도 고정금리가 유리한지 변동금리가 유리한지 정해서 알려줄 수 없습니다.
 
 

주택담보대출, 가장 유리한 금리 찾는 가이드라인

 
대출기간이 30~40년이나 되는 주택담보대출을 받을 때 어떤 금리를 선택하는 것이 가장 유리할지 파악하는 것은 불가능한 것입니다. 하지만 전문가들의 경험과 시장 흐름등에 따라 가이드라인이 있습니다.
 
첫째, 대출 시점에 고정금리가 2%대라면 고정금리를 택하라
 
한국은행 통계에 신규취급액 기준 은행 주택담보대출금리를 확인할 수 있습니다. 이를 보면 지난 20여 년간 주택담보대출이 1%대로 떨어진 경우는 없습니다. 따라서 대출 시점에 고정금리가 2%로 되어있으면 사실상 최저금리 수준으로 볼 수 있으며 이때에는 고정금리를 택하는 것이 유리합니다.
 
 
둘째, 확실한 금리 상승기라면 고정금리 대출을 선택하는 것이 옳은 선택
 
대출 시점에 고정금리가 변동금리보다 조금 더 높더라도 금리 상승기에는 변동 금리가 짧은 기간 내에 더 높아질 수 있기 때문에 변동금리가 낮다는 이유로 선택했다가는 더 큰 이자부담을 안을 수 있습니다.   
 
셋째, 3년 이후에 대출금을 갚을 수 있다면 변동금리 대출이 유리
 
30년을 만기로 대출을 받았지만 대출을 받고 3년 이후에 대출금을 상환할 예정이라면 변동금리 대출이 유리합니다. 3년을 예시로 든 이유는 3년 동안 원리금을 상환하고 변동금리에서 고정금리로 혹은 변동금리에서 고정금리로 상품을 변경할 시에는 중도상환수수료가 면제되기 때문입니다. 3년 이 전에는 목돈이 생기더라도 대출을 일부 혹은 전액 상환하려면 중도상환수수료를 물어야 해서 갚기가 어려울 수 있습니다. 급격한 금리 인상기라면 변동금리가 치솟을 수 있지만 그런 상황이 아니라면 시작 금리가 낮고 앞으로 고정금리보다 더 올라갈 가능성이 낮은 변동금리를 선택하는 것이 이자 부담을 낮출 수 있는 방법이 될 수 있습니다.